"BONUS AFFITTI ” di cosa si tratta?
Stop al Canone di Locazione? Alternative normative valutabili
Il Decreto Cura Italia pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 17 marzo ha previsto all’articolo 65, il cosiddetto bonus affitti a beneficio dei lavoratori autonomi (commercianti, negozianti, artigiani ecc.) i quali sono stati costretti a chiudere le attività in virtù delle misure restrittive imposta da Governo e Regioni per l’emergenza Covid-19.
Va precisato che non si tratta di una sospensione dei pagamenti dell’affitto piuttosto di un credito di imposta pari al 60% del canone di locazione versato o da versare.
Tale credito può essere utilizzato esclusivamente in compensazione, mediante il Modello F24, ai sensi dell'articolo 17 del D.Lgs. n. 241/1997, pari al 60 per cento dell’ammontare del canone di locazione, purché relativo agli immobili rientranti nella categoria C1.
Per poter usufruire della compensazione è necessario riportare sull’F24, nella sezione Erario riquadro “importi a credito compensati”, il codice tributo 6914 (denominato “Credito d’imposta canoni di locazione botteghe e negozi – articolo 65 del decreto-legge 17 marzo 2020, n. 18”), mentre l’importo a cui fare riferimento sarà quello del canone di locazione pagato nel mese di marzo 2020
Pertanto il provvedimento non risolve per negozi e botteghe costrette alla serrata il problema immediato di carenza di liquidità per far fronte al pagamento del canone mensile.
Cosa fare? Si può sospendere unilateralmente il pagamento del canone o ottenere la risoluzione del contratto?
SOSPENSIONE O RIDUZIONE DEL CANONE IN CASO DI PROSECUZIONE DELLA LOCAZIONE
ART. 1256 Codice Civile - Impossibilità temporanea dell’adempimento e ritardo incolpevole del conduttore nel pagamento dei canoni.
Il conduttore, nonostante l’emergenza Covid19, potrebbe voler continuare il rapporto di affitto; in tal caso, sovviene l’art 1256 c.c. comma 2, ai sensi del quale “se l'impossibilità è solo temporanea, il debitore finché essa perdura, non è responsabile del ritardo nell'adempimento”, il conduttore al sopraggiungere di una causa di “forza maggiore” che rende momentaneamente impossibile l’esecuzione del contratto (e ciò per l’impossibilità di svolgere regolarmente la propria attività) potrebbe giustificare il ritardo nell’adempimento dei propri obblighi contrattuali non configurando in capo allo stesso alcuna forma di responsabilità
Cessata la situazione di emergenze ed a seguito della regolare ripresa dell’attività dovrà provvedere a pagare quanto non versato, senza però essere tenuto a corrispondere alcun interesse sui pagamenti arretrati.
ART. 1467 Codice Civile - Rinegoziazione delle condizioni economiche del contratto per sopravvenuta eccessiva onerosità
L’ultimo comma dell’art. 1467 c.c. prevede che qualora si verifichino eventi che rendano eccessivamente oneroso il contratto sottoscritto e sproporzionatamente gravoso l’adempimento in capo ad uno dei contraenti, le parti possano in luogo della risoluzione procedere alla rinegoziazione dello stesso; Pertanto il conduttore potrà invitare il locatore a rinegoziare, in maniera temporanea o definitiva il contratto di locazione
In ipotesi di accettazione si procederà alla registrazione della modifica contrattuale, anche al fine di una riduzione delle imposte a carico del locatore. Questo accordo redatto in carta libera, è in pratica una scrittura collaterale al contratto originario, e va registrato all’Agenzia delle Entrate mediante il modello 69 entro 20 giorni dalla data di stipula. Così come previsto dal Dl 133/2014
INTERRUZIONE DELLA LOCAZIONE
ART. 27 Legge 27 luglio 1978 n. 392 - il recesso del conduttore per gravi motivi
La norma citata disciplina le locazioni di immobili per uso diverso da quello abitative. In tal caso il sopravvenire di gravi motivi, quale potrebbe essere la situazione di emergenza nazionale, legittimerebbe esclusivamente l’esercizio del diritto di recesso, infatti: “indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata”.
Anche in tal caso è importante registrare la risoluzione del contratto all’Agenzia delle Entrate per non vedersi chiedere le imposte su canoni inesistenti e non percepiti.
ART. 1467 Codice Civile - Eccessiva onerosità sopravvenuta
La portata dell’emergenza sanitaria conseguente alla diffusione del Covid-19 rende più “onerosa” la prestazione contrattuale a carico del conduttore, con la conseguenza che parrebbe applicabile la disciplina prevista dall’art 1467 c.c. secondo cui nei contratti a esecuzione continuata o periodica, ovvero a esecuzione differita, se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto, con gli effetti stabiliti dall'articolo 1458 c.c.”.
È evidente come l’impossibilità di fruire delle utilità attese dalla locazione, considerata la pandemia diffusa a livello mondiale, sia obiettiva e non risolvibile, né per intervento del locatore, né tantomeno del conduttore, e dunque la situazione in essere presente il carattere dell’oggettività.
Risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta.
Si tratta di un rimedio utilizzabile nel caso in cui un soggetto abbia concluso un contratto di locazione al fine di usufruire di un immobile per i prossimi mesi e per un motivo ben preciso (locazione di un appartamento per seguire un master in un'altra città, locazione di una casa vacanze ecc.). In questo caso, è evidente la impossibilità sopravvenuta per il conduttore di usufruire dell'immobile, venendo meno la stessa causa del contratto. Può applicarsi, dunque, la disciplina della risoluzione per impossibilità totale (art. 1463 c.c.) o parziale (art.1464 c.c.)
Infine va detto, per completezza espositiva, che l'art. 91 del DL 18/2020 , introduce una disposizione che richiama gli artt. 1218 (responsabilità del debitore) e 1223 (risarcimento del danno) c.c. …”. In attesa che si formi giurisprudenza sul punto, va detto che, a parere di chi scrive, l'intenzione del legislatore, sembra diretta a contemperare le conseguenze di un inadempimento qualora le stesse derivino dal “rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto” precisando che tale situazione comporterebbe un’esclusione di responsabilità in capo alla parte inadempiente.
Si vanno a rafforzare dunque le altre disposizioni già previste dall’ordinamento e sopra analizzate vale a dire artt. 1256 c.c. (impossibilità definitiva o temporanea) e 1258 c.c. (impossibilità parziale)
In conclusione si ritiene condivisibile l’osservazione secondo il contratto di locazione ad uso commerciale configurabile quale contratto di durata ipotizzare che lo stesso entri in uno stato di quiescenza (ergo sospensione) fino a quando lo stesso non potrà sprigionare in maniera la propria funzione economico-sociale, ed un ritorno alle condizioni di normalità.
Per cui, in una logica di buon senso, ispirata all’equità e ad un principio solidaristico potrebbe indurre a ritenere corretta una divisione al 50% tra le parti del costo della locazione per il periodo di “sospensione” rispetto all’alternativa nefasta della risoluzione del rapporto.
In un’ottica deflattiva del contenzioso la mediazione (Trattandosi di una possibile controversia di tipo locativo, infatti, prima dell'eventuale giudizio è obbligatorio esperire tale procedimento come previsto dal D.Lvo 28/10) tra le parti valutati gli interessi in gioco è assolutamente consigliabile auspicando che il legislatore faccia la sua parte, prima ancora che la giurisprudenza di merito ci propini interpretazioni di ogni sorta.
