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Studio Legale Sgs

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"BONUS AFFITTI โ€ di cosa si tratta?


Stop al Canone di Locazione? Alternative normative valutabili

Il Decreto Cura Italia pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 17 marzo ha previsto allโ€™articolo 65, il cosiddetto bonus affitti a beneficio dei lavoratori autonomi (commercianti, negozianti, artigiani ecc.) i quali sono stati costretti a chiudere le attivitร  in virtรน delle misure restrittive imposta da Governo e Regioni per lโ€™emergenza Covid-19.

Va precisato che non si tratta di una sospensione dei pagamenti dellโ€™affitto piuttosto di un credito di imposta pari al 60% del canone di locazione versato o da versare.

Tale credito puรฒ essere utilizzato esclusivamente in compensazione, mediante il Modello F24, ai sensi dell'articolo 17 del D.Lgs. n. 241/1997, pari al 60 per cento dellโ€™ammontare del canone di locazione, purchรฉ relativo agli immobili rientranti nella categoria C1.

Per poter usufruire della compensazione รจ necessario riportare sullโ€™F24, nella sezione Erario riquadro โ€œimporti a credito compensatiโ€, il codice tributo 6914 (denominato โ€œCredito dโ€™imposta canoni di locazione botteghe e negozi โ€“ articolo 65 del decreto-legge 17 marzo 2020, n. 18โ€), mentre lโ€™importo a cui fare riferimento sarร  quello del canone di locazione pagato nel mese di marzo 2020

Pertanto il provvedimento non risolve per negozi e botteghe costrette alla serrata il problema immediato di carenza di liquiditร  per far fronte al pagamento del canone mensile.


Cosa fare? Si puรฒ sospendere unilateralmente il pagamento del canone o ottenere la risoluzione del contratto?

SOSPENSIONE O RIDUZIONE DEL CANONE IN CASO DI PROSECUZIONE DELLA LOCAZIONE

ART. 1256 Codice Civile - Impossibilitร  temporanea dellโ€™adempimento e ritardo incolpevole del conduttore nel pagamento dei canoni.

Il conduttore, nonostante lโ€™emergenza Covid19, potrebbe voler continuare il rapporto di affitto; in tal caso, sovviene lโ€™art 1256 c.c. comma 2, ai sensi del quale โ€œse l'impossibilitร  รจ solo temporanea, il debitore finchรฉ essa perdura, non รจ responsabile del ritardo nell'adempimentoโ€, il conduttore al sopraggiungere di una causa di โ€œforza maggioreโ€ che rende momentaneamente impossibile lโ€™esecuzione del contratto (e ciรฒ per lโ€™impossibilitร  di svolgere regolarmente la propria attivitร ) potrebbe giustificare il ritardo nellโ€™adempimento dei propri obblighi contrattuali non configurando in capo allo stesso alcuna forma di responsabilitร 

Cessata la situazione di emergenze ed a seguito della regolare ripresa dellโ€™attivitร  dovrร  provvedere a pagare quanto non versato, senza perรฒ essere tenuto a corrispondere alcun interesse sui pagamenti arretrati.

ART. 1467 Codice Civile - Rinegoziazione delle condizioni economiche del contratto per sopravvenuta eccessiva onerositร 

Lโ€™ultimo comma dellโ€™art. 1467 c.c. prevede che qualora si verifichino eventi che rendano eccessivamente oneroso il contratto sottoscritto e sproporzionatamente gravoso lโ€™adempimento in capo ad uno dei contraenti, le parti possano in luogo della risoluzione procedere alla rinegoziazione dello stesso; Pertanto il conduttore potrร  invitare il locatore a rinegoziare, in maniera temporanea o definitiva il contratto di locazione

In ipotesi di accettazione si procederร  alla registrazione della modifica contrattuale, anche al fine di una riduzione delle imposte a carico del locatore. Questo accordo redatto in carta libera, รจ in pratica una scrittura collaterale al contratto originario, e va registrato allโ€™Agenzia delle Entrate mediante il modello 69 entro 20 giorni dalla data di stipula. Cosรฌ come previsto dal Dl 133/2014

INTERRUZIONE DELLA LOCAZIONE

ART. 27 Legge 27 luglio 1978 n. 392 - il recesso del conduttore per gravi motivi

La norma citata disciplina le locazioni di immobili per uso diverso da quello abitative. In tal caso il sopravvenire di gravi motivi, quale potrebbe essere la situazione di emergenza nazionale, legittimerebbe esclusivamente lโ€™esercizio del diritto di recesso, infatti: โ€œindipendentemente dalle previsioni contrattuali, il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, puรฒ recedere in qualsiasi momento dal contratto, con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandataโ€.

Anche in tal caso รจ importante registrare la risoluzione del contratto allโ€™Agenzia delle Entrate per non vedersi chiedere le imposte su canoni inesistenti e non percepiti.

ART. 1467 Codice Civile - Eccessiva onerositร  sopravvenuta

La portata dellโ€™emergenza sanitaria conseguente alla diffusione del Covid-19 rende piรน โ€œonerosaโ€ la prestazione contrattuale a carico del conduttore, con la conseguenza che parrebbe applicabile la disciplina prevista dallโ€™art 1467 c.c. secondo cui nei contratti a esecuzione continuata o periodica, ovvero a esecuzione differita, se la prestazione di una delle parti รจ divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, la parte che deve tale prestazione puรฒ domandare la risoluzione del contratto, con gli effetti stabiliti dall'articolo 1458 c.c.โ€.

รˆ evidente come lโ€™impossibilitร  di fruire delle utilitร  attese dalla locazione, considerata la pandemia diffusa a livello mondiale, sia obiettiva e non risolvibile, nรฉ per intervento del locatore, nรฉ tantomeno del conduttore, e dunque la situazione in essere presente il carattere dellโ€™oggettivitร .

Risoluzione del contratto per impossibilitร  sopravvenuta.

Si tratta di un rimedio utilizzabile nel caso in cui un soggetto abbia concluso un contratto di locazione al fine di usufruire di un immobile per i prossimi mesi e per un motivo ben preciso (locazione di un appartamento per seguire un master in un'altra cittร , locazione di una casa vacanze ecc.). In questo caso, รจ evidente la impossibilitร  sopravvenuta per il conduttore di usufruire dell'immobile, venendo meno la stessa causa del contratto. Puรฒ applicarsi, dunque, la disciplina della risoluzione per impossibilitร  totale (art. 1463 c.c.) o parziale (art.1464 c.c.)

Infine va detto, per completezza espositiva, che l'art. 91 del DL 18/2020 , introduce una disposizione che richiama gli artt. 1218 (responsabilitร  del debitore) e 1223 (risarcimento del danno) c.c. โ€ฆโ€. In attesa che si formi giurisprudenza sul punto, va detto che, a parere di chi scrive, l'intenzione del legislatore, sembra diretta a contemperare le conseguenze di un inadempimento qualora le stesse derivino dal โ€œrispetto delle misure di contenimento di cui al presente decretoโ€ precisando che tale situazione comporterebbe unโ€™esclusione di responsabilitร  in capo alla parte inadempiente.

Si vanno a rafforzare dunque le altre disposizioni giร  previste dallโ€™ordinamento e sopra analizzate vale a dire artt. 1256 c.c. (impossibilitร  definitiva o temporanea) e 1258 c.c. (impossibilitร  parziale)

In conclusione si ritiene condivisibile lโ€™osservazione secondo il contratto di locazione ad uso commerciale configurabile quale contratto di durata ipotizzare che lo stesso entri in uno stato di quiescenza (ergo sospensione) fino a quando lo stesso non potrร  sprigionare in maniera la propria funzione economico-sociale, ed un ritorno alle condizioni di normalitร .

Per cui, in una logica di buon senso, ispirata allโ€™equitร  e ad un principio solidaristico potrebbe indurre a ritenere corretta una divisione al 50% tra le parti del costo della locazione per il periodo di โ€œsospensioneโ€ rispetto allโ€™alternativa nefasta della risoluzione del rapporto.

In unโ€™ottica deflattiva del contenzioso la mediazione (Trattandosi di una possibile controversia di tipo locativo, infatti, prima dell'eventuale giudizio รจ obbligatorio esperire tale procedimento come previsto dal D.Lvo 28/10) tra le parti valutati gli interessi in gioco รจ assolutamente consigliabile auspicando che il legislatore faccia la sua parte, prima ancora che la giurisprudenza di merito ci propini interpretazioni di ogni sorta.



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