#𝐢𝐨𝐑𝐢𝐜𝐨𝐦𝐢𝐧𝐜𝐢𝐨𝐝𝐚𝐂𝐚𝐬𝐚 - il mercato immobiliare ai tempi del Covid-19

Dieci risposte alle domande piu frequenti sulle problematiche connesse all'acquisto di immobili, contratti di locazione, traslochi ed erogazione mutui durante l'emergenza sanitaria..


In collaborazione con l'agenzia immobiliare Arbitrium Srl - www.arbitrium.it





1) SE RISIEDO IN UN COMUNE DIVERSO, POSSO RECARMI IN CITTÀ PER FARE UN ROGITO O UN PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA?

DIPENDE. L’emergenza sanitaria e le disposizioni governative in vigore rendono necessaria l’analisi caso per caso. Quando la stipula dell’atto è strettamente collegata ad una esigenza abitativa impellente, sarà possibile procedere al rogito e, di conseguenza, lo spostamento potrà considerarsi giustificato da “urgenza e necessità”. Pertanto, laddove gli studi notarili e tutte le parti coinvolte confermino gli appuntamenti previsti per la stipulazione di un contratto preliminare o di un contratto definitivo di compravendita, lo spostamento è permesso. Dovranno essere rispettate tutte le altre disposizioni in termini di distanza di sicurezza, utilizzo di mascherine. Il limite di un metro si intende esteso anche all’utilizzo dei veicoli, ad eccezione delle persone conviventi. L’autocertificazione dovrà indicare che lo spostamento è previsto per la stipula di rogito o contratto di compravendita presso lo studio notarile interessato.

2) SONO OBBLIGATO A RISPETTARE I TERMINI PREVISTI NEGLI ACCORDI SOTTOSCRITTI PER LA COMPRAVENDITA (IN PARTICOLARE LA DATA DEL ROGITO O DEL PRELIMINARE) SE NON VOGLIO RIUSCIRE DI CASA PER RECARMI DAL NOTAIO?

DIPENDE. Anche in questo caso è necessaria la valutazione del singolo caso. Quando il rispetto del termine, per la data del rogito o del preliminare, è reso necessario dalle esigenze abitative improrogabili di una delle parti, tali da poter considerare esistente un “situazione di necessità”, non rispettare i termini potrebbe avere conseguenze legali ed esporre la parte inadempiente ad un possibile contenzioso. Anche in questo caso è consigliabile un accordo scritto tra le parti per differire o sospendere i termini per la stipula. In caso di mancato accordo, si consiglia di inviare, con anticipo, comunicazione scritta al Notaio ed alle altre parti, indicando la propria impossibilità a partecipare alla stipula o al rogito per il giorno stabilito ed a causa dell’emergenza sanitaria in corso.

3) DEVO CONTINUARE A PAGARE L’AFFITTO ABITATIVO SE SONO IN CASSA INTEGRAZIONE O IL MIO LAVORO NON È SVOLGIBILE DA CASA?

SI. Al momento non sono state previste misure che possano esonerare dal pagamento del canone di locazione. In particolar modo ciò riguarda le locazioni abitative. Anche in questo caso, tuttavia, trovare un accordo bonario è interesse di entrambe le parti coinvolte. Si consiglia di richiedere al locatore una riduzione temporanea del canone o una dilazione del pagamento spalmando il dovuto nei mesi successivi all’emergenza. In alternativa, si può disdire la locazione per gravi motivi (tra cui, a parere dello scrivente, rientra l’emergenza sanitaria), ma in questo caso sarà obbligatorio rilasciare l’immobile.

4) DEVO CONTINUARE A PAGARE I CANONI DI LOCAZIONE COMMERCIALI RIFERITI ALLA MIA ATTIVITÀ, SE SOSPESA? SI. Il Decreto Cura Italia ha previsto un credito d’imposta pari al 60% del canone di locazione per gli immobili di categoria catastale C\1, ovvero negozi e botteghe, per il mese di marzo (misura che sarà prorogata). Con circolare l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che di tale agevolazione possono usufruire solo coloro che hanno regolarmente pagato il canone. Anche in questo caso, valutata la situazione emergenziale, si consiglia di trovare un accordo con il locatore, richiedendo una riduzione dei canoni per i mesi coinvolti dall’emergenza. La registrazione dell’accordo di riduzione temporanea è esente dal pagamento di spese. Ciò permetterebbe anche al locatore di ridurre le imposte che dovrà comunque necessariamente pagare con riferimento ai canoni previsti dal contratto. Omettere il pagamento del canone può esporre il conduttore ad un possibile contenzioso. Pertanto prima di prendere autonome iniziative, in mancanza di accordo, si consiglia di consultare un legale, che valuti le specifiche circostanze.

5) SE HO GIÀ VENDUTO LA MIA CASA E DEVO TROVARE UNA NUOVA SISTEMAZIONE NEI TERMINI PREVISTI, MI È POSSIBILE VISITARE DELLE CASE IN VENDITA?

NO. L’attività delle Agenzie immobiliari non rientra tra quelle ritenute necessarie dai decreti governativi alla data odierna. Ciò premesso, la visita fisica di case in vendita, non giustifica gli spostamenti al di fuori del proprio domicilio. Tale attività, infatti, non si riferisce ad un’esigenza indifferibile, in quanto la visione non sempre si conclude nell’acquisto immediato. Di conseguenza è forte il rischio di sanzioni amministrative e relative multe, in caso di controlli.

6) SE LE PARTI SONO D'ACCORDO A RISPETTARE I TERMINI DEL PRELIMINARE O DEL ROGITO, IL NOTAIO DEVE GARANTIRE I SUOI SERVIZI?

DIPENDE. Il notaio è un pubblico ufficiale e l’attività notarile rientra quindi tra i “servizi essenziali” dei quali non viene disposta la chiusura; pertanto, gli studi rimangono operativi, nel rispetto della legge, anche notarile. Ciò detto, si ribadisce che ogni spostamento delle persone fisiche sia da evitare, salvo che per comprovate esigenze lavorative o situazioni di necessità, ovvero per motivi di salute. Pertanto tutti i Notai sono tenuti alla stipula esclusivamente per i casi e le situazioni indifferibili e/o urgenti che dovranno essere certificate tali da apposita dichiarazione resa dai clienti, similarmente a quanto richiesto dai ministeri della Sanità e dell’Interno per giustificare gli spostamenti sul territorio. Per questo motivo, se le parti ravvisino una “situazione di necessità e urgenza”, è obbligatorio inoltrare richiesta scritta al Notaio, fornendo adeguata motivazione circa il carattere indifferibile della prestazione richiesta. A richiesta delle parti il Notaio potrà dare disponibilità a stipulare il contratto, nel pieno rispetto di tutte le norme sanitarie prescritte (distanze tra i clienti, pulizia dei locali e delle superfici a contatto con i clienti, presenza di alcool e disinfettanti a disposizione del pubblico). In conclusione, non è sufficiente l’accordo di venditore ed acquirente, ma bisogna indicare le ragioni di urgenza e necessità che obbligano alla conclusione dell’atto. Ciò detto, si deve anche considerare che alcuni Uffici pubblici necessari per la stipula (es. la Conservatoria) potrebbero essere temporaneamente chiusi. In questo caso il Notaio, pur volendo, non potrebbe procedere con la stipula dell’atto definitivo, rendendosi necessario attendere la riapertura degli uffici.

7) SE DEVO LASCIARE LA MIA CASA E ANDARE IN UNA NUOVA IN QUESTO PERIODO, MI È CONSENTITO FARE IL TRASLOCO?

SI, ma solo in caso di necessità ed urgenza. Anche in questo caso andranno valutate le singole situazioni. Laddove sia urgente e necessario procedere al trasloco, e ciò al fine di assicurare e garantire le proprie esigenze abitative, si può considerare permessa tale attività. In caso contrario ci si espone al rischio di sanzioni amministrative. Le ragioni di necessità (quali per esempio la disponibilità unica di detto alloggio e l’obbligo di liberare il precedente) andranno indicate nell’autocertificazione, al fine di giustificare lo spostamento. Devono essere rispettate le norme sul distanziamento e sugli strumenti di tutela della salute.

8) SE IL MIO CONTRATTO DI LOCAZIONE SCADE (PER TERMINE NATURALE O PERCHÉ AVEVO DATO DISDETTA CON EFFETTO IN QUESTO PERIODO), POSSO PROROGARE I TERMINI? IL PROPRIETARIO È OBBLIGATO AD ACCETTARE LE MIE ESIGENZE?

NO. Anche in questo caso è consigliato di trovare un accordo bonario con il proprietario di casa, da formalizzare per iscritto. Al momento, infatti, non sono state previste disposizioni in deroga alla normativa ordinaria. In conseguenza di ciò, continuare ad occupare l’immobile in mancanza di accordo potrà esporre il conduttore a possibili contenziosi legali per illegittima occupazione.

9) LE BANCHE DEVONO GARANTIRE L'EROGAZIONE DEL MUTUO CONTESTUALE ALL'ATTO DI COMPRAVENDITA (CON CADENZA IN QUESTO PERIODO) SE ERA GIÀ STATO DELIBERATO?

SI, l’erogazione nei termini di legge è garantita. Potrebbero esserci, tuttavia, dei risvolti procedurali pratici idonei a determinare dei ritardi. Il primo impatto dell’emergenza sanitaria è connesso, infatti, alla mancanza di personale all’interno delle filiali, che inevitabilmente potrà rallentare l’iter della pratica di mutuo allungando i tempi di erogazione.

10) SE UN INQUILINO NON PAGA LA LOCAZIONE, IL PROPRIETARIO PUÒ SEGUIRE LE NORMALI PROCEDURE O SONO PREVISTE DIVERSE MODALITÀ?

SI. Il Decreto “Cura Italia”, ha stabilito il blocco fino al 30 giugno 2020 delle procedure di sfratto in corso, comprese quelle in cui sia stato già emesso provvedimento di rilascio. Solo in data successiva sarà possibile completarle. Si salvaguardano, in tal modo, gli inquilini già morosi prima dell’emergenza. Si evidenzia, inoltre, che, al momento, tutte le attività processuali ed i relativi termini sono sospesi fino al 11.05.2020. In caso di mancato pagamento dei canoni, alla ripresa delle attività, è fatto salvo il diritto del proprietario di ricorrere alla procedura di sfratto per morosità, secondo le modalità ordinarie.


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